房产，对于普通老百姓家庭而言，无疑是最为关键的财产，它承载着人们对生活的期望与安全感。当婚姻走向破裂，保障自身房产权益不受损害，就成了重中之重的问题。夫妻离婚时，若协议房产归一方所有，这本该是清晰明了的财产分配方案，可现实中却常常横生枝节。比如，一方在离婚后将已分割的房产拿去抵押，甚至面临法院强制执行，那么在离婚协议中约定获得房产却尚未过户的一方，是否可以通过起诉来对抗这种执行呢？
案情速递
委托人：刘女士（原告）
相对方：孙先生（被告）
刘女士和孙先生因感情破裂协议离婚，约定市区的房子归刘女士所有，孩子也由她抚养。然而在办理过户手续时，刘女士却发现房子被孙先生抵押了，如今正面临强制执行的状况。刘女士起诉要求孙先生配合解押并过户，却遭到法院驳回。
PART.01
案件经过
2023 年，刘女士不堪忍受孙先生的出轨行为，二人决定协议离婚。离婚时，孙先生同意净身出户，考虑到孩子尚幼，双方协商后决定孩子由刘女士抚养，房子也归刘女士。
但由于孙先生当时在外出差，房子过户的事情就被耽搁了几个月。没想到，在办理过户时问题出现了。原来，孙先生之前炒股，把房子抵押给了银行，借款 30 万元。如今孙先生无力偿还债务，房子被查封，面临法院执行，无法办理过户。
刘女士愤怒不已，为了自己和年幼孩子的生活保障，她一怒之下将孙先生告上法庭，请求判决离婚协议有效，并让孙先生配合解押房产，尽快过户给她。但法院认为刘女士对这套房子并无能排除执行的民事权益，驳回了她的请求。
无奈之下，刘女士在朋友陪同下找到我们。她哭诉着表示，无论如何都要争取到房子，否则自己和孩子的未来生活将毫无保障，急切地想知道怎样才能合法地将房子过户过来。
当事人诉求
请求对方配合完成房屋解押并过户到自己名下。
办案过程
在详细了解整个案件情况后，我们帮刘女士分析了案情，对她的处境和需求表示理解，并告知刘女士确实有办法解押房子。具体而言，先帮孙先生偿还银行借款，待房子解押后就可完成过户，同时让孙先生出具借条，这样就相当于把银行的债权转移到刘女士身上。刘女士听后，眼中闪过一丝希望，她反复询问这个方案的可行性。
刘女士回去后与孙先生沟通，经过一番争执和思考，孙先生最终表示同意。之后，我们全力协助刘女士完成一系列法律工作。我们仔细查阅各种文件资料，与银行方面反复沟通协调，确保解押手续顺利进行。
在审查借条和离婚协议时，我们逐字逐句地研究，不放过任何一个可能存在风险的细节。经过不懈努力，房子顺利解押并过户，刘女士心中的大石头终于落地。刘女士对此次法律服务非常满意，她感慨地说，有了律师的专业协助，自己和孩子的未来终于有了坚实的保障。
办案结果
经过我们的专业指导，在法院的组织下调解成功，刘女士最终将房屋从银行解押，并顺利将该房屋过户到自己名下。
律师解答
为什么协议离婚有效，但刘女士起诉要求房子归自己所有时却被法院驳回请求呢？
在这个案子中，涉诉的房屋原本是孙先生的。虽然两人离婚时一致同意将案涉房屋赠与刘女士，但这个协议并不能直接引起物权变动。要知道，房屋作为不动产，依据物权法规定，必须办理变更登记手续才能完成房屋所有权的转移。在案涉房屋产权未进行变更登记的情况下，房屋一直都是孙先生的。而且，本案中的房屋存在抵押权，未解押之前，根本不具备物权变更登记的条件。所以，刘女士要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，法院不会支持。
根据物权法第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。因为上述房屋有抵押权，双方也未能提交取得抵押权人同意转让抵押财产意思表示的相关证据。再加上孙先生无法独自偿还相关债务和银行贷款，借款诉讼还在法院执行过程中。所以，刘女士要求孙先生配合解押涉案房屋的条件不具备，物权变更的条件也尚未完成。
律师提醒
房屋转让过程中有哪些要点需要注意呢？
其一，核实房屋产权。在进行房屋转让时，无论是通过买卖、赠与还是继承的方式，首先要确保房屋产权无问题。例如，如果房屋是共有产权，必须得到共有人同意才能出售；若房屋已被抵押，要先向抵押权人询问房屋是否能出售；若房屋已被查封，则绝对不能交易。
其二，审慎签订合同。无论是赠与还是买卖，只要房屋所有权发生转移，就必须签订房屋转让合同。签订合同时一定要谨慎。正规的房屋转让合同必须清晰注明房屋及交易当事人的基本信息，并且要写明违约责任和合同生效条款等内容。一定要仔细查看合同内容后再签字。
其三，明晰具体流程。房屋转让有买卖、继承和赠与三种形式，办理时要清楚不同形式的房屋转让具体办理方式。这三种形式的办理流程不同，交易产生的税费也有差别，所以一定要提前了解清楚。
其四，避免交易无效。在进行房产交易时，一定要防止出现交易无效的情况，否则会给当事人带来损失。交易无效的情形通常有：房屋已被司法机关和行政机关依法查封；房屋的土地使用权被依法收回；房屋未按规定领取权属证书进行登记；房屋权属存在争议等。
法条链接 ARTICLES OF LAW
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《民法典担保制度解释》第三十七条：所有权或使用权不明或有争议的财产：如果财产的所有权或使用权不明确或有争议，则不得抵押。
《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；但符合特定条件的受让人可以取得所有权。1. 受让人在受让时是善意的。2. 转让是以合理的价格进行的。3. 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
